„§ 1118. Der Bestandsgeber kann seinerseits die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, wenn der Bestandsnehmer der Sache einen erheblichen nachteiligen Gebrauch davon macht; (..)“
Wegen der Benutzung der Mietwohnung zur Herstellung von Suchtgift – konkret ging es um 4g Methamphetamin, erhob die Klägerin und Hauseigentümerin Räumungsklage gegen den unliebsamen Mieter. Dieser wurde am 20.08.2015 wegen des Vergehens des unerlaubten Umgangs mit Suchtgiften nach § 27 Abs 1 SMG zu einer bedingten Freiheitsstrafe von insgesamt zwei Monaten verurteilt. Angemerkt sei an dieser Stelle, dass dem Verurteilten die Privilegierung des § 27 Abs 2 SMG zugutekam, weil er die Straftat ausschließlich zum persönlichen Gebrauch beging.
Die Klägerin gründete ihre Räumungsklage insbesondere auf § 1118 ABGB, weil der Beklagte durch die Einrichtung eines Drogenlabors die Wohnung erheblich negativ gebrauchen würde. Des Weiteren sei Ihr Ruf durch den „Drogenmieter“ und dadurch auch ihre finanziellen Interessen geschädigt worden. Dies zeigte sich darin, dass sich andere Mieter bereits beschwert hätten und sich um die Sicherheit des Hauses sorgten, da es „Vorfälle“ gegeben hätte, die inakzeptabel seien: So sei es zu häufigem Klingeln an der Gegensprechanlage mitten in der Nacht und Beschädigungen an dieser gekommen. Des Weiteren seien Tabletten und Spritzen im Stiegenhaus aufgefunden worden. Der Beklagte bestritt die Vorwürfe und räumte ein, nur einmal Suchtgift für seinen Eigengebrauch hergestellt zu haben. Zu größeren Mengen oder gar einem Vertrieb sei es nie gekommen.
Das Erstgericht wies die Klage ab und führte aus, dass der Auflösungstatbestand des nachteiligen Gebrauches nicht festgestellt werden konnte. Wichtige ideelle oder wirtschaftliche Interessen seien durch die Herstellung nicht verletzt worden. In zweiter Instanz gab das Berufungsgericht der Berufung der Klägerin Folge und entschied zulasten des beklagten Mieters.
In letzter Instanz wurde das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt. Dazu führte der OGH aus:
„Das Berufungsgericht hat insofern zutreffend ausgeführt, als ein erheblicher nachteiliger Gebrauch vom Bestandsgegenstand im Sinn des § 1118 erster Fall ABGB nicht nur dann vorliegt, wenn (…) eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands (…) droht, sondern nach ständiger Rechtsprechung auch dann gegeben ist, wenn das Verhalten des Mieters geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters oder der Mitmieter zu schädigen oder zu gefährden (RIS-Justiz RS0020940; 8 ObA 67/24g mwN).“
Das einmalige Herstellen von Suchtgift für den persönlichen Gebrauch stellte allerdings noch keinen nachteiligen Gebrauch im Sinne des Gesetzes dar. Auch das weitere (unsubstantiierte) Vorbringen der Klägerin konnte dem Beklagten nicht nachgewiesen werden, weshalb die „subjektive Besorgnis einzelner Hausbewohner“ dem Mieter letztlich nicht zugerechnet werden konnten und der OGH daher am 20.04. 2017 zu dessen Gunsten entschied.
Interessant ist noch hervorzuheben, dass dem Mieter fallbezogen auch kein „unleidliches Verhalten“ iSd § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG, wonach der Mieter (…) durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, vorzuwerfen war. Ohne eine gewisse Dauerhaftigkeit des leidlichen Verhaltens, bilden einmalige Vorfälle nur dann einen Kündigungsgrund, wenn sie „schwerwiegend“ sind. Dafür muss das „Maß des Zumutbaren“ überschritten werden und die Handlung nach objektiver Betrachtung geeignet sein, „auch nur einem Mitbewohner das Zusammenleben zu verleiden.“ Laut OGH konnte davon noch nicht ausgegangen werden, weshalb der Mieter letztlich seine Wohnung behalten durfte.
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